Asbestattest verkoop: wanneer nodig en wat het kost

Asbestattest verkoop: wie in Vlaanderen een woning of een ander gebouw van vóór 2001 verkoopt, moet een asbestattest kunnen voorleggen. Zonder dat attest kan de notaris de verkoop niet afsluiten, en kan de koper de verkoop zelfs laten stoppen. In dit artikel leest u wanneer het attest verplicht is, hoe de inventarisatie verloopt, wat het kost en wat er gebeurt als er asbest gevonden wordt.

Het asbestattest is niet het enige document dat u nodig hebt. Welke attesten u voor uw verkoop nog mist, ziet u meteen met onze keuzehulp attesten bij verkoop.

Verplicht voor	Gebouwen van vóór 2001, bij elke verkoop, schenking of andere overdracht
Wie maakt het op	Een gecertificeerd asbestdeskundige; OVAM levert het attest af
Wanneer klaar	Uiterlijk bij het compromis
Geldigheid	Standaard tien jaar
Kostprijs	Geen vaste prijs; de deskundige bepaalt zijn tarief

Asbestattest verkoop: wanneer is het verplicht?

Het attest is verplicht bij elke overdracht naar een nieuwe eigenaar van een toegankelijke constructie die gebouwd is vóór 2001. Dat is dus niet alleen bij een verkoop, maar ook bij een schenking of een ruil. De reden is eenvoudig: tot eind jaren negentig werd asbest volop gebruikt in de bouw, en sinds 1998 is het verboden. In een woning die vóór 2001 gebouwd of verbouwd werd, kunnen dus nog asbesthoudende materialen zitten.

Er is één uitzondering: voor een toegankelijke constructie kleiner dan 20 m² is het attest niet verplicht. Denk aan een los tuinhuis. Maar die uitzondering vervalt als de over te dragen constructies samen 20 m² of meer groot zijn, of als de kleine constructie deel uitmaakt van een groter geheel. Twijfelt u, dan beslist de notaris.

Het asbestattest is één van de attesten die u bij een verkoop nodig hebt. Het volledige overzicht, met het EPC, het keuringsverslag van de elektrische installatie en het bodemattest, vindt u in ons artikel over de attesten bij de verkoop van een woning.

Wat staat er in een asbestattest?

Het attest beschrijft de materialen die zichtbaar zijn bij een normaal gebruik van het gebouw. Per materiaal staat erin of het asbest bevat, in welke staat het is, en hoe het veilig beheerd of verwijderd kan worden. Materialen die vaak terugkomen in woningen van vóór 2001 zijn onder meer golfplaten en leien in asbestcement, dakgoten, rookkanalen en afvoerbuizen, vinyltegels en de lijm eronder, isolatie rond oude leidingen en sommige soorten pleisterwerk.

Onderaan het attest staat een besluit: het gebouw is asbestveilig of niet asbestveilig. Dat besluit schrikt soms af, maar het betekent niet dat de woning onbewoonbaar is. Ook materialen met een laag risico kunnen tot “niet asbestveilig” leiden, zoals asbestcement in de buitenschil: dakbedekking, gevelbekleding, dakgoten en afvoeren aan de buitenkant. De Vlaamse overheid wil die toepassingen bij particulieren tegen 2034 verwijderd zien, als streefdoel.

Hoe verloopt de asbestinventarisatie?

1. U stelt een gecertificeerd asbestdeskundige aan. OVAM publiceert een lijst van gecertificeerde bedrijven. U kunt ook uw notaris of makelaar een volmacht geven om het te regelen.
2. De deskundige komt ter plaatse. De inventarisatie is niet destructief: er worden geen muren of vloeren opengebroken. Wel neemt de deskundige vaak kleine stalen van verdachte materialen, omdat alleen een laboanalyse zekerheid geeft. Bij pleisterwerk gebeurt dat met enkele kleine boringen op weinig zichtbare plaatsen.
3. De stalen gaan naar een erkend labo. Daarna vult de deskundige de gegevens aan in de databank van OVAM.
4. U ontvangt het attest, en u kunt het ook raadplegen via de Woningpas.

Een belangrijke tip: u mag weigeren dat er stalen genomen worden, maar dan noteert de deskundige het materiaal als “asbestverdacht”, en een asbestverdacht materiaal wordt behandeld alsof het asbest bevat. Een staal kost een beetje meer, maar kan een koper geruststellen die anders een verdacht materiaal in het attest ziet staan.

Hoe lang de hele procedure duurt, ligt niet vast: het hangt af van de agenda van de deskundige en van het labo. Reken op enkele weken, en plan het attest dus ruim vóór u de woning te koop zet.

Asbestattest verkoop: wat kost het?

De wet legt geen vaste prijs vast. De asbestdeskundige bepaalt zijn tarief zelf, maar werkt volgens een vast inspectieprotocol. De prijs hangt vooral af van:

• de grootte van het gebouw en van het terrein, met eventuele bijgebouwen;
• de ouderdom en de renovatiegraad: in een oude, weinig gerenoveerde woning zitten vaak meer verdachte materialen;
• het aantal stalen en laboanalyses;
• de retributie van OVAM voor het attest, sinds februari 2025 vastgelegd op 59 euro. De deskundige betaalt die aan OVAM en rekent ze aan u door.

In 2026 ligt de totale prijs meestal tussen 400 en 450 euro voor een appartement en tussen 500 en 650 euro voor een eengezinswoning, inclusief btw en de retributie van OVAM. De spreiding tussen aanbieders is wel groot, en sommigen rekenen de stalen apart aan. Vraag dus bij voorkeur twee offertes en kijk wat erin zit: het aantal stalen dat inbegrepen is, maakt vaak het verschil.

U kunt ook tijd besparen door het asbestattest, het EPC en de elektrische keuring in dezelfde periode te plannen. Wat die keuring zelf inhoudt en kost, leest u in ons artikel over de elektrische keuring in België.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Standaard tien jaar, of tot er een recenter attest wordt opgemaakt. Afhankelijk van wat er in het attest staat, kan de geldigheid korter of langer zijn. Een attest dat u nu laat maken, kan dus ook bij een latere verkoop nog dienen, zolang het geldig is en er intussen niets aan het gebouw veranderd is.

Goed om te weten: vanaf 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest hebben, ook zonder verkoop. Wie het nu laat opmaken, is dus sowieso in orde.

Asbestattest verkoop bij een appartement

Verkoopt u een appartement in een gebouw van vóór 2001, dan hebt u een asbestattest nodig van uw eigen, privatieve delen. De inhoud ervan moet de koper kennen wanneer hij het compromis ondertekent.

Voor de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel, het dak en de trappenhal, moet de vereniging van mede-eigenaars uiterlijk op 31 december 2026 een eigen asbestattest hebben. Is dat er al bij de verkoop, dan deelt u de inhoud mee aan de koper. Vraag er uw syndicus naar: die termijn is kort.

Wat als er asbest gevonden wordt?

Dan kan de verkoop gewoon doorgaan. Het attest informeert de koper, het verbiedt de verkoop niet. In de praktijk speelt asbest wel mee in de onderhandeling over de prijs, zeker als het om grote oppervlakken gaat, zoals een dak in golfplaten.

Wil de koper na de aankoop verbouwen of slopen, dan is het nuttig om te weten dat de deskundige op vraag van de eigenaar ook een destructief onderzoek kan doen. Dat gaat verder dan het gewone attest, maar het resultaat is meteen bruikbaar voor de aannemer, zodat die geen apart onderzoek meer hoeft te laten doen.

Wat als het attest ontbreekt?

De notaris gaat na of er een geldig asbestattest aan de koper bezorgd werd. Is dat niet zo, of kreeg de koper het niet op tijd, dan kan hij de nietigheid van de verkoop inroepen, en kan de notaris de overeenkomst niet afsluiten. Het asbestattest is dus geen detail voor het einde van het dossier: het hoort er te zijn vóór het compromis.

Meer informatie vindt u op de pagina over het asbestattest van de Vlaamse overheid.

Wilt u dat wij het asbestattest voor u regelen via een gecertificeerd asbestdeskundige, samen met de elektrische keuring en het EPC? Neem contact met ons op.

Bel ons op +32 484 79 52 47 of stuur een bericht via WhatsApp.

Deze tekst is algemene informatie over het asbestattest in Vlaanderen, nagekeken bij de Vlaamse overheid in september 2026. Regels en tarieven kunnen wijzigen; uw notaris zegt wat in uw situatie nodig is.

---

Geschreven door een industrieel ingenieur die vijftien jaar elektrische installaties keurde en zeven jaar gasinstallaties. Geen verkooppraatje, gewoon waar de man met het klembord naar kijkt.