Bewijsstukken EPC en asbestattest: wat u klaarlegt voor een correct en gunstig attest

Bewijsstukken EPC en asbestattest: wat u vóór het bezoek van de deskundige verzamelt, bepaalt mee hoe uw attest eruitziet. Beide deskundigen werken niet destructief: ze breken geen muren open en tillen geen vloeren op. Wat ze niet kunnen zien en wat u niet kunt bewijzen, wordt ingevuld met de minst gunstige aanname. Bij het EPC betekent dat een slechter label, bij het asbestattest meer “asbestverdachte” materialen en soms een tweede bezoek.

Weet u nog niet welke attesten u voor uw verkoop nodig hebt? Kies wat u verkoopt en wat u al hebt, en onze keuzehulp attesten bij verkoop maakt er een checklist van.

In dit artikel leest u welke documenten echt meetellen, welke niet, en hoe u de woning zelf klaarmaakt. Onderaan vindt u een checklist.

Waarom voorbereiding zoveel uitmaakt

Een woning uit 1975 waarin de spouw nagevuld werd en het dak langs binnen geïsoleerd is, ziet er voor de energiedeskundige uit als een woning uit 1975. De isolatie zit weggewerkt. Zonder factuur of foto rekent het EPC met de standaardwaarden van het bouwjaar, alsof er nooit iets gebeurde. Met het juiste bewijsstuk telt de isolatie wel mee, en dat kan meerdere labels schelen.

Bij het asbestattest werkt het gelijkaardig. Een materiaal dat verdacht lijkt en niet onderzocht wordt, komt als asbesthoudend in het attest. Een ruimte die niet bereikbaar is, wordt een onderzoeksbeperking, en dan moet de deskundige opnieuw langskomen.

Eén ding vooraf: een gunstig attest is een attest dat de werkelijkheid correct weergeeft. Voorbereiden betekent bewijzen wat er echt gedaan is en alles toegankelijk maken, niet iets verstoppen. Een attest dat later niet blijkt te kloppen, keert zich tegen de verkoper.

Bewijsstukken EPC: wat telt en wat niet

De energiedeskundige volgt een vast inspectieprotocol en mag alleen documenten gebruiken die aan de voorwaarden voldoen. Bij twijfel geldt de minst gunstige aanname, en als een document iets anders zegt dan wat de deskundige ter plaatse ziet, primeert wat hij ziet. Deze documenten komen in aanmerking:

• Facturen van isolatiewerken, ramen, verwarming of ventilatie. Ze moeten het volledige adres (of het kadastraal nummer), de aannemer en de datum vermelden, en genoeg detail geven: het materiaal, de dikte en waar de isolatie geplaatst is.
• Offertes, als de factuur ernaar verwijst. Staat op de factuur enkel “isolatiewerken volgens offerte nr. 123”, dan hoort die offerte erbij, want daarin staan de details.
• Technische fiches van het gebruikte isolatiemateriaal, de ramen, de ketel of de warmtepomp.
• Foto’s tijdens de werken, als de opbouw er in detail op te herkennen is en duidelijk is dat ze in deze woning genomen zijn.
• Goedgekeurde premieaanvragen bij de Vlaamse overheid of de netbeheerder, samen met de goedkeuringsbrief, het rekeninguittreksel van de uitbetaling of de factuur van de aannemer.
• EPB documenten van een bouw of een grote renovatie, bouwplannen en het lastenboek.

Foto’s als bewijs: een detailfoto én een overzichtsfoto

Een foto telt pas als bewijs als ze twee dingen aantoont: wat er geplaatst is, en waar. Het inspectieprotocol van het EPC vraagt daarom twee soorten foto’s. Detailfoto’s tonen de samenstelling, bijvoorbeeld het soort isolatie en de dikte naast een rolmeter. Overzichtsfoto’s tonen dat dat bouwdeel of die installatie in deze woning geplaatst is. Een detailfoto van isolatieplaten zonder overzichtsfoto kan overal genomen zijn; een overzichtsfoto zonder detail toont niet wat er in de muur of het dak zit.

Neem ze dus altijd samen en vanop dezelfde plaats: eerst dichtbij, daarna een stap achteruit met een herkenbaar stuk van de woning in beeld, zoals een raam, de gevel of de trap.

Ook de asbestdeskundige werkt met foto’s volgens het inspectieprotocol voor de asbestinventarisatie: van elk verdacht materiaal, van elke onderzoeksbeperking, en een overzichtsfoto per ruimte, binnen en buiten. Die foto’s neemt de deskundige zelf. Hebt u vroeger asbest laten verwijderen of zelf opgeruimd, gebruik dan dezelfde aanpak voor uw eigen foto’s van voor en na: een detailfoto van het materiaal en een overzichtsfoto die toont waar het zat.

De volledige regels vindt u in de aanstiplijst voor het EPC en de naslagwerk voor energiedeskundigen van de Vlaamse overheid, en voor het asbestattest op de pagina’s van OVAM over de voorbereiding van de asbestinventarisatie en het inspectieprotocol.

Wat niet telt: een verklaring van de eigenaar, de aannemer of de architect. Een briefje “ik heb in 2015 het dak geïsoleerd met 20 cm” of een mail van de aannemer die het bevestigt, mag de deskundige niet gebruiken. Ook voorlopige EPB aangiften en startverklaringen worden niet aanvaard.

Werk	Welk bewijs helpt
Spouwmuurisolatie	Factuur met adres, isolatiemateriaal en spouwbreedte, of de offerte waarnaar de factuur verwijst
Dakisolatie	Factuur met materiaal en dikte; isolatie die zichtbaar is op de zolder telt ook zonder papier
Vloerisolatie	Factuur, of foto’s van de isolatie vóór de chape gegoten werd
Ramen en beglazing	Factuur of technische fiche met het type glas en de prestaties
Ketel of warmtepomp	Het typeplaatje moet bereikbaar zijn; daarnaast factuur of technische fiche
Ventilatie	Factuur en technische fiche van het systeem
Zonnepanelen	Factuur met het vermogen, en de gegevens van de omvormer

Hebt u geen facturen meer? Vraag een kopie aan de aannemer die de werken uitvoerde; veel aannemers en architecten houden hun dossiers jarenlang bij. Staat er een premie op uw naam, dan vindt u de gegevens ook in uw premiedossier.

Wat u klaarlegt voor het asbestattest

Vóór de asbestdeskundige ter plaatse komt, bekijkt hij de documenten over het gebouw. Hoe meer informatie, hoe gerichter het bezoek. OVAM noemt onder meer: bouwplannen en verdiepingsplannen, een eerder asbestonderzoek, offertes of opleverattesten van renovatiewerken, oude foto’s en informatie over de gebruikte bouw en isolatiematerialen. Bezorg die bij voorkeur vóór het plaatsbezoek, als kopie of scan.

Weet u dat er ergens asbest ingesloten zit, bijvoorbeeld onder een nieuwe vloer of achter een bekleding, dan bent u verplicht dat te melden. Dat is geen nadeel: het voorkomt dat de koper het later zelf ontdekt.

Werd er al asbest verwijderd, bijvoorbeeld een oud dak in golfplaten, leg dan de bewijzen klaar: de factuur van de firma die het verwijderde, het afgiftebewijs van het afval, en foto’s van voor en na. Zo kan de deskundige nagaan wat er nog aanwezig is en wat niet meer.

Bespreek vooraf met de deskundige waar hij stalen neemt. Een verdacht materiaal kan alleen als asbestvrij genoteerd worden als een laboanalyse dat aantoont. Weigert u een staal, dan komt het materiaal als asbesthoudend in het attest. Voor pleisterwerk en crepi, en enkele andere materialen, kunt u een staal trouwens niet weigeren.

Toegang tot alle ruimten en het terrein

Beide deskundigen moeten overal bij kunnen. Een afgesloten kamer, een volgestouwde zolder of een kelder zonder licht kost u bij het EPC een ongunstige aanname, en bij het asbestattest een onderzoeksbeperking en een tweede bezoek. Zorg daarom voor:

• een veilige toegang tot alle ruimten: zolder, kelder, kruipruimte, technische ruimte, garage en bijgebouwen, met een stevige ladder en licht waar nodig;
• de sleutels van alle deuren, kasten en bijgebouwen;
• opgeruimde opslag, zodat muren, vloeren, leidingen en het verdeelbord zichtbaar zijn;
• gesnoeide begroeiing rond gevels, bijgebouwen en afvoeren;
• geen onveilige situaties, zoals een loslopende hond of een wespennest.

Weet ook dat de asbestdeskundige niets hoeft te onderzoeken wat hoger ligt dan 3,50 meter boven een vaste ondergrond, en dat een kruipkelder lager dan 1,50 meter als een blijvende onderzoeksbeperking geldt. Zo’n beperking komt op het attest te staan, en een koper stelt daar vragen over.

Asbestresten in de tuin opruimen

De asbestdeskundige onderzoekt niet alleen het gebouw, maar ook het terrein dat erbij hoort. Stukken van oude golfplaten achter het tuinhuis, gebroken leien in een border of een vergeten stapel platen achter de garage komen dus in het attest.

Als particulier mag u hechtgebonden asbestcement, zoals golfplaten en leien, zelf opruimen, op voorwaarde dat u de voorzorgsmaatregelen van OVAM volgt: niet breken of zagen, het materiaal nat houden, beschermende kledij en een geschikt masker dragen, en alles dubbel en luchtdicht verpakken. Dat afval kunt u binnenbrengen op het recyclagepark; informeer vooraf naar de regels van uw gemeente. Niet hechtgebonden asbest, zoals koorden, isolatie rond leidingen of brokkelig materiaal, mag u niet zelf verwijderen: dat is werk voor een erkend asbestverwijderaar.

Bewaar het afgiftebewijs van het recyclagepark en neem foto’s van voor en na. Ruimt u op na het attest, dan dienen die bewijzen om het attest later te laten aanpassen.

Bewijsstukken EPC en asbestattest: uw checklist

1. Verzamel alle facturen van isolatie, ramen, verwarming, ventilatie, zonnepanelen en renovaties, met de offertes waarnaar ze verwijzen.
2. Zoek technische fiches, bouwplannen, het lastenboek en eventuele EPB documenten.
3. Leg goedgekeurde premieaanvragen klaar, met de goedkeuringsbrief of het bewijs van uitbetaling.
4. Zoek foto’s die tijdens de werken genomen zijn, telkens een detailfoto en een overzichtsfoto.
5. Verzamel wat u weet over asbest: een eerder onderzoek, ingesloten asbest, bewijzen van verwijdering.
6. Ruim losse asbestresten in de tuin veilig op, of laat ze opruimen, en bewaar het afgiftebewijs.
7. Maak alle ruimten toegankelijk, zorg voor sleutels, licht en een ladder, en snoei de begroeiing.
8. Bezorg de documenten vooraf aan de deskundigen, in één map, op papier of digitaal.

Een tip voor later: laat u nog werken uitvoeren, neem dan tijdens de werken een detailfoto met een rolmeter bij de isolatie en een overzichtsfoto met een herkenbaar stuk van de woning in beeld, en vraag een factuur met het adres en alle details. Dan hebt u bij een volgend EPC meteen de juiste bewijzen.

Het EPC en het asbestattest zijn twee van de attesten die u bij een verkoop nodig hebt. Het volledige overzicht vindt u in ons artikel over de attesten bij de verkoop van een woning. Wanneer het asbestattest verplicht is en wat het kost, leest u in ons artikel over het asbestattest bij de verkoop.

Wilt u dat wij het EPC en het asbestattest voor u regelen, en vooraf samen met u nakijken welke bewijsstukken u hebt? Neem contact met ons op.

Bel ons op +32 484 79 52 47 of stuur een bericht via WhatsApp.

Deze tekst is algemene informatie, nagekeken bij het Vlaams Energie en Klimaatagentschap en OVAM in september 2026. Het inspectieprotocol bepaalt welke documenten de deskundige in uw geval mag gebruiken.

---

Geschreven door een industrieel ingenieur die vijftien jaar elektrische installaties keurde en zeven jaar gasinstallaties. Geen verkooppraatje, gewoon waar de man met het klembord naar kijkt.