EPC bij verkoop: waarom het verplicht is en wat u eraan hebt

EPC bij verkoop: voor veel verkopers is het een van de papieren die de notaris vraagt, en meer niet. Toch is het geen formaliteit die toevallig bestaat. Achter het energieprestatiecertificaat zit een duidelijke redenering van de wetgever. In dit artikel leest u waarom het EPC in het leven geroepen is, waarom het net bij de verkoop geëist wordt en wat koper en verkoper eraan hebben.

EPC bij verkoop: welk probleem moest het oplossen?

Het energieverbruik van een woning is onzichtbaar. Een koper ziet de keuken, de tuin en de staat van het schilderwerk. Hij ziet niet hoeveel isolatie er in het dak zit, hoe oud de ketel is of hoeveel warmte er door de ramen verdwijnt.

Daardoor konden twee woningen aan dezelfde prijs jaarlijks een heel andere energiefactuur geven, zonder dat de koper dat vooraf kon weten. De verkoper wist het wel, of kon het weten. Die ongelijkheid in informatie is het probleem dat het EPC moest wegwerken.

Er speelde ook een groter doel mee. Woningen zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het energieverbruik, en een overheid die dat wil verminderen, moet eerst weten hoe het woningbestand ervoor staat.

Waar het EPC vandaan komt

Het EPC is geen Vlaamse uitvinding. De diepste reden ligt bij het Kyotoprotocol van 1997, het internationale verdrag waarin landen afspraken om hun uitstoot van broeikasgassen te verminderen. De gedachte erachter is eenvoudig: we delen één aarde, en iedereen moet voorzichtig zijn met wat hij eraan vervuilt. Woningen verwarmen is een van de grote bronnen van die uitstoot.

Om de afspraken van Kyoto na te komen, keurde Europa in 2002 een richtlijn goed over de energieprestatie van gebouwen. Die richtlijn verplichtte elke lidstaat om een certificaat in te voeren dat bij verkoop en verhuur aan de koper of huurder getoond wordt.

Vlaanderen zette dat om in eigen regels. Sinds 1 november 2008 is het EPC verplicht bij de verkoop van woningen en appartementen, en sinds 1 januari 2009 ook bij verhuur. In 2019 werd het certificaat grondig vernieuwd: sindsdien krijgt elke woning een label met een kleurcode, van A+ tot F, zoals bij huishoudtoestellen.

EPC bij verkoop: waarom net op dat moment?

De wetgever had ook kunnen beslissen om elke woning in Vlaanderen in één keer te laten onderzoeken. Dat is niet gebeurd, en daar zijn goede redenen voor.

1. Een wet werkt niet met terugwerkende kracht. In een democratische rechtsstaat kan de overheid de spelregels moeilijk achteraf veranderen voor wie jaren geleden onder andere regels kocht. Bij een verkoop ligt dat anders. De koper kent de verplichtingen vooraf en stemt er vrijwillig mee in door te kopen. Hij kiest er zelf voor om de energieprestatie van zijn nieuwe woning te verbeteren.
2. De verkoop is het moment waarop informatie het meeste waard is. Een koper neemt de grootste financiële beslissing van zijn leven. Als hij ooit moet weten wat een woning verbruikt, dan is het voor hij tekent.
3. De woning krijgt op dat moment een prijs. Een slecht label kan zo meegenomen worden in de onderhandeling, in plaats van achteraf een verrassing te zijn.
4. Wie koopt, verbouwt meestal. De eerste jaren na een aankoop zijn het natuurlijke moment voor isolatie, nieuwe ramen of een andere verwarming. Het EPC geeft daarvoor meteen aanbevelingen.
5. Het is haalbaar en controleerbaar. Elk jaar wisselt een deel van de woningen van eigenaar. Zo komt het hele bestand geleidelijk in beeld, en de notaris ziet erop toe dat het certificaat er is.

Daarom moet het label ook al in de advertentie staan. De informatie is bedoeld voor wie nog aan het vergelijken is, niet voor wie al beslist heeft.

En bij verhuur?

Bij verhuur is de redenering anders. Een huurder kiest niet voor een verplichting, en hij kan de woning ook niet zelf isoleren. Hij betaalt wel de energiefactuur. Daar treedt de overheid op als beschermer: ze wil de huurder behoeden voor te hoge energiekosten en voor de koude, met als doel een leefbare woning voor elke burger. Het EPC laat de huurder vooraf zien wat hem te wachten staat.

Wat de koper eraan heeft

Het EPC maakt woningen vergelijkbaar. Een label D en een label B aan dezelfde vraagprijs zijn niet dezelfde koop, en dat ziet de koper nu in één oogopslag.

Sinds 1 januari 2023 gaat het verder dan informatie. Wie een woning of appartement met label E of F koopt, krijgt een renovatieverplichting: de woning moet binnen enkele jaren na de aankoop minstens label D halen. Het label bepaalt dus mee welke kosten de koper na de aankoop moet dragen. De verkoper moet die verplichting in de advertentie vermelden.

Het certificaat bevat ook aanbevelingen, en voor eengezinswoningen een raming van wat de werken kosten. Dat is een eerste houvast voor het budget.

Wat de verkoper eraan heeft

Voor de verkoper lijkt het EPC vooral een kost. Toch werkt het ook in zijn voordeel.

• Een woning waarin geïnvesteerd is, krijgt daarvoor erkenning. Zonder label zou isolatie die niemand ziet ook niets opbrengen.
• Het label hangt mee af van wat de energiedeskundige kan bewijzen. Wie facturen en foto’s van uitgevoerde werken bewaart, krijgt een label dat de woning eer aandoet. Welke stukken tellen, leest u in ons artikel over de bewijsstukken voor EPC en asbestattest.
• Een duidelijk certificaat vermijdt discussie achteraf. De koper wist wat hij kocht.

Het EPC is één van de documenten die u bij een verkoop nodig hebt. Het volledige overzicht staat in ons artikel over de attesten bij de verkoop van een woning. Welke attesten u zelf nog nodig hebt, ziet u meteen met onze keuzehulp attesten bij verkoop.

Wat de samenleving eraan heeft

Elk EPC komt in een databank terecht. Zo weet de overheid voor het eerst hoe het Vlaamse woningbestand er energetisch voor staat, en kan ze beleid maken op basis van cijfers in plaats van schattingen. De renovatieverplichting, de premies en de langetermijndoelstelling om alle woningen tegen 2050 energiezuinig te maken, steunen allemaal op die gegevens.

Wat het EPC niet is

Om het certificaat juist te gebruiken, moet u ook weten wat het niet zegt.

• Het is een berekening en geen meting van uw echte verbruik. Een gezin dat zuinig stookt, verbruikt minder dan het label doet vermoeden, en omgekeerd.
• Het zegt niets over de veiligheid van de installaties. Daarvoor dient de elektrische keuring. Wat die inhoudt en wat ze kost, leest u in ons artikel over de prijs van een elektrische keuring.
• Het zegt niets over asbest. Daarvoor bestaat een apart attest, met een eigen reden van bestaan. Die leggen we uit in het artikel over wat asbest is en waarom het attest bestaat.

Veelgestelde vragen over het EPC bij verkoop

Hoe lang is een EPC geldig?

Tien jaar. Bij een verkoop moet het EPC van een bestaande woning wel opgemaakt zijn in 2019 of later, omdat pas sindsdien het label erop staat.

Moet ik de aanbevelingen op het EPC uitvoeren?

Als verkoper niet. De aanbevelingen zijn bedoeld als advies voor de volgende eigenaar. Voor de koper van een woning met label E of F geldt wel de renovatieverplichting.

Kan ik verkopen met een slecht label?

Ja. Een slecht label verbiedt de verkoop niet. Het maakt alleen zichtbaar wat de koper moet weten, en het weegt mee in de prijs.

Kort samengevat

Het EPC bij verkoop bestaat omdat energieverbruik onzichtbaar is en de koper het toch moet kennen voor hij tekent. De oorsprong ligt bij het Kyotoprotocol, Europa legde het certificaat op, Vlaanderen voerde het in 2008 in en koppelde er later een renovatieverplichting aan. De verkoop is het gekozen moment omdat de woning dan een prijs krijgt en meestal verbouwd wordt.

Neem contact met ons op.

Bel ons op +32 484 79 52 47 of stuur een bericht via WhatsApp.

---

Geschreven door een industrieel ingenieur die vijftien jaar elektrische installaties keurde en zeven jaar gasinstallaties. Geen verkooppraatje, gewoon waar de man met het klembord naar kijkt.