Wat is asbest en waarom is een asbestattest verplicht bij verkoop?

Wat is asbest, en waarom moet u er een attest voor hebben wanneer u uw woning verkoopt? Sinds eind 2022 hoort het asbestattest bij de documenten die u nodig hebt om een oudere woning te verkopen. Veel eigenaars zien het als een extra kost, en sommigen vrezen dat het hun woning onverkoopbaar maakt. Om te begrijpen waarom het attest bestaat, moet u eerst weten wat asbest is en waarom het decennia na het verbod nog altijd een probleem is.

Verkoopt u binnenkort? Welke attesten u naast het asbestattest nog nodig hebt, ziet u meteen met onze keuzehulp attesten bij verkoop.

Wat is asbest?

Asbest is een verzamelnaam voor een aantal mineralen die in de natuur voorkomen en die uit zeer fijne vezels bestaan. Die vezels zijn sterk, slijtvast, bestand tegen hitte en chemische stoffen, en ze isoleren goed. Bovendien was het materiaal goedkoop.

Wat is asbest in een woning en waar zit het?

Die combinatie maakte asbest tientallen jaren tot een wondermateriaal in de bouw. Het werd verwerkt in golfplaten en leien, in gevelbekleding, in buizen en schouwen, in vloertegels en lijmen, in isolatie rond leidingen en ketels, en in brandwerende platen. Wie een woning van voor de jaren negentig heeft, heeft een grote kans dat er ergens asbest in zit.

Waarom is asbest gevaarlijk?

Het gevaar zit in de vezels. Ze zijn zo fijn dat u ze niet ziet, en wie ze inademt, krijgt ze niet meer uit zijn longen. Jaren later kunnen ze ernstige ziekten veroorzaken, zoals asbestose, longkanker en mesothelioom, een kanker van het longvlies. Tussen de blootstelling en de ziekte liggen vaak tientallen jaren.

Niet elk asbest is even riskant. Het verschil zit in hoe vast de vezels gebonden zijn.

• Bij hechtgebonden asbest zitten de vezels stevig vast in een drager, zoals cement. Een golfplaat in goede staat geeft nauwelijks vezels af.
• Bij niet hechtgebonden asbest zitten de vezels los, zoals in oude isolatie rond leidingen. Dat materiaal geeft bij de minste aanraking vezels af.

Het risico ontstaat wanneer het materiaal beschadigd wordt of verweert: boren, zagen, schuren, breken, of een dak dat na veertig jaar regen begint af te brokkelen.

Waarom het probleem niet vanzelf verdween

Sinds 1998 is het verboden om asbest te produceren, te gebruiken of te hergebruiken. Dat verbod stopte de aanvoer, maar het haalde niets weg van wat al verwerkt was. Volgens de OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, zit er nog asbest in ongeveer 2,8 miljoen woningen en gebouwen in Vlaanderen.

Dat materiaal wordt elk jaar ouder. Hoe meer het verweert, hoe makkelijker het vezels loslaat. Wachten maakt het probleem dus groter, niet kleiner. Daarom keurde de Vlaamse regering een plan goed om het asbest stap voor stap af te bouwen, met als doel een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040. Het asbestattest is een van de instrumenten van dat plan.

Waarom een asbestattest net bij de verkoop?

Om asbest af te bouwen, moet de overheid eerst weten waar het zit. Miljoenen gebouwen in één keer laten inspecteren is onhaalbaar. De wetgever koos daarom voor de verkoop als startpunt, en de OVAM noemt dat zelf de ideale gelegenheid. Daar zijn vier redenen voor.

1. De koper moet weten wat hij koopt. Asbest kan een woning duurder maken in onderhoud en verbouwing. Die informatie hoort op tafel te liggen voor de prijs vastligt.
2. Wie koopt, verbouwt. Net na de aankoop wordt er gebroken, geboord en gesloopt. Dat is het moment waarop mensen zichzelf zonder het te weten in gevaar brengen. Het attest zegt vooraf waar ze niet aan mogen komen.
3. Het bestand komt geleidelijk in kaart. Elke verkoop voegt een gebouw toe aan de inventaris, zonder dat alle eigenaars tegelijk kosten moeten maken.
4. De notaris ziet erop toe. Zonder attest kan de verkoop niet correct afgehandeld worden.

De verkoop is wel maar de eerste stap. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 een asbestattest hebben, ook wie niet verkoopt.

Wanneer het attest verplicht is

Sinds 23 november 2022 moet de verkoper een geldig asbestattest voorleggen bij het sluiten van de verkoopovereenkomst, voor gebouwen van voor 2001 met een oppervlakte van minstens 20 m². De verplichting geldt ook bij een schenking. Bij een erfenis geldt ze niet, en bij verhuur ook niet, al moet een verhuurder die een attest heeft er een kopie van aan de huurder bezorgen.

Het attest wordt afgeleverd door de OVAM, op basis van de inspectie van een gecertificeerde asbestdeskundige. Het is tien jaar geldig. Wanneer u het precies nodig hebt en wat het kost, staat in ons artikel over het asbestattest bij de verkoop. Wat u voor die inspectie best klaarlegt, leest u in ons artikel over de bewijsstukken voor EPC en asbestattest.

Wat het nut is voor koper en verkoper

Voor de koper is het nut duidelijk. Hij weet waar asbest zit, in welke staat het is en wat de deskundige aanraadt. Hij kan de kost van een eventuele verwijdering meenemen in zijn bod, en hij weet wat hij aan de aannemer moet melden.

Voor de verkoper is het nut minder zichtbaar, maar even reëel.

• Het attest beschermt hem tegen discussie achteraf. Wat op het attest staat, kan de koper later niet als verborgen gebrek inroepen.
• Het neemt onzekerheid weg. Een koper die niets weet, vreest het ergste. Een attest dat zegt dat er enkel een hechtgebonden dakbedekking in goede staat ligt, stelt gerust.
• Het attest blijft tien jaar geldig en dient dus ook voor de eigenaar zelf, bij zijn eigen werken.

Het asbestattest is één van de documenten voor een verkoop. Het volledige overzicht vindt u in ons artikel over de attesten bij de verkoop van een woning.

Wat het asbestattest niet is

• Het is geen verplichting om te verwijderen. Het attest stelt vast en adviseert. De eigenaar moet er wel voor zorgen dat het asbest geen risico vormt voor mens en milieu.
• Asbestveilig is niet hetzelfde als asbestvrij. Een woning kan asbest bevatten en toch veilig zijn bij normaal gebruik. Bij een verbouwing of afbraak ligt dat anders.
• Het is geen garantie dat er nergens asbest zit. De inspectie is niet destructief: de deskundige breekt geen muren of vloeren open. Asbest dat verborgen zit, kan onopgemerkt blijven.
• Het zegt niets over de elektrische installatie. Daarvoor dient de elektrische keuring. Wat die inhoudt en wat ze kost, leest u in ons artikel over de prijs van een elektrische keuring.
• Het zegt niets over het energieverbruik. Daarvoor dient het EPC, dat een heel andere reden van bestaan heeft. Die leggen we uit in het artikel over het EPC bij verkoop.

Veelgestelde vragen over asbest en het attest

Kan ik verkopen als het attest “niet asbestveilig” zegt?

Ja. Het attest verbiedt de verkoop niet. Het informeert de koper, en die beslist met kennis van zaken.

Mag ik asbest zelf verwijderen?

Dat hangt af van het soort materiaal en de staat ervan. Voor niet hechtgebonden asbest is het antwoord altijd nee: dat is werk voor een erkende verwijderaar. Volg in elk geval het advies op het attest.

Mijn woning is van na 2001. Heb ik een attest nodig?

Nee. De verplichting geldt voor gebouwen van voor 2001.

Kort samengevat

Wat is asbest? Een bouwmateriaal dat tientallen jaren als wondermiddel gold en waarvan de vezels ziek maken. Het asbestattest bestaat omdat asbest, lang na het verbod, nog in miljoenen Vlaamse gebouwen zit en elk jaar brozer wordt. De overheid wil weten waar het zit om Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig te maken. De verkoop is het gekozen moment omdat de koper dan moet weten wat hij koopt, en omdat hij daarna meestal begint te verbouwen.

Neem contact met ons op.

Bel ons op +32 484 79 52 47 of stuur een bericht via WhatsApp.

---

Geschreven door een industrieel ingenieur die vijftien jaar elektrische installaties keurde en zeven jaar gasinstallaties. Geen verkooppraatje, gewoon waar de man met het klembord naar kijkt.